Gegenstand der Bewertung bilden die Grundstücke im Sinne von § 39 Abs. 1 des Steuergesetzes (StG).

Zu den mit dem Grundstück fest verbundenen Sachen und Rechten gehören ebenfalls

Keine Steuerwerte sind zu ermitteln für

Die mit dem Grundstück verbundenen Nutzungen, Rechte, Lasten, Dienstbarkeiten und Grundlasten sind bei der Bewertung zu berücksichtigen.

Die Grundstücke sind nach ihrem Bestand und ihrer Nutzung auf den Bewertungsstichtag 1. Januar 1999 zu schätzen. *

Bei Einzelschätzungen (§ 52 Abs. 3 StG) bildet der Beginn der Veranlagungsperiode, welcher der Einleitung der Schätzung folgt, den Bewertungsstichtag. Massgebend sind Bestand und Nutzung an diesem Stichtag. *

Ergeben sich in Bestand und Nutzung zwischen der Vornahme der Schätzung und dem Bewertungsstichtag Änderungen, ist die Schätzung zu berichtigen.

Wertbasis für die allgemeine Neuschätzung bilden die Verhältnisse am 1. Mai 1998.

Bei Einzelschätzungen sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Schätzung massgebend. Der Steuerwert und der Eigenmietwert sind auf die Wertbasis 1. Mai 1998 zurückzurechnen.

Subventionen und öffentliche Baubeiträge für Bauten und Anlagen sind bei der Schätzung nicht zu berücksichtigen.

Ziehen Subventionen Eigentumsbeschränkungen nach sich und können diese Beschränkungen nicht durch die Rückerstattung der Subvention abgelöst werden, so ist dieser Beschränkung beim Verkehrswert Rechnung zu tragen.

Überbaute Grundstücke sind mit Land und Bauten als Einheit zu bewerten.

Der Begriff des überbauten Grundstückes ergibt sich sinngemäss aus § 40 der Verordnung vom 13. Juli 1984 zum Steuergesetz (StGV)[3].

Ein Grundstück ist landwirtschaftlich genutzt, wenn es der landwirtschaftlichen, bodenabhängigen Produktion sowie Betrieben des produzierenden Gartenbaus dient. *

Als landwirtschaftlich genutzt gelten insbesondere Grundstücke des Gemüsebaus, Obst- und Beerenproduktionsbetriebe, Rebbetriebe, Sömmerungsbetriebe, Topfpflanzenbetriebe, Schnittblumenbetriebe und Baumschulen, nicht jedoch solche von Hobbybetrieben, Geflügelfarmen, Mastbetriebe und Reitpferdestallungen ohne ausreichende eigene Futtermittelproduktion sowie Grundstücke, welche der reinen Selbstversorgung dienen. *

Wohnräume von Gebäuden gelten insoweit als landwirtschaftlich genutzt, als sie unmittelbar dem landwirtschaftlichen Voll- und Zuerwerbsbetrieb dienen.

Bei Wohngebäuden von Nebenerwerbsbetrieben mit weniger als 3 Hektaren Fläche liegt keine landwirtschaftliche Nutzung im Sinne von § 39 Abs. 2 StG vor. *

Die Qualifikation über die landwirtschaftliche Nutzung eines Grundstückes besagt nichts über dessen Zugehörigkeit zum Geschäftsvermögen oder zum Privatvermögen des Eigentümers.

Sämtliche der Forstgesetzgebung unterstehenden Flächen sind als Wald zu bewerten.

Die forstwirtschaftliche Nutzung von Bauten wird der landwirtschaftlichen Nutzung im Sinne von § 39 Abs. 2 StG gleichgestellt.

Massgebend für die Bewertung des Ertragswertes im Sinne von § 39 Abs. 2 StG sind die Anleitungen für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes und für die Schätzung des Ertragswertes der Betriebe des produzierenden Gartenbaus vom 25. Oktober 1995 in den Anhängen 1 und 2 der Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1993[4].

Als Verkehrswert eines Grundstückes gilt der Preis, welcher im Geschäftsverkehr mit Dritten erzielbar ist, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.

Der Verkehrswert wird festgesetzt durch

Der Realwert wird mit dem Faktor 1,0, der Ertragswert je nach seiner wirtschaftlichen Bedeutung mit dem Faktor 0,1 bis 4,0 gewichtet. Die Kriterien zur Gewichtung des Ertragswertes ergeben sich aus Tabelle 16 des Anhangs.

Der Realwert entspricht bei überbauten Grundstücken der Summe aus Zeitwert der Gebäulichkeiten und den Nebenkosten sowie dem Landwert. Die technische Altersentwertung ist auf Grund von Tabelle 15 des Anhangs zu ermitteln.

Bei unüberbauten Grundstücken entspricht der Realwert dem Bodenwert, inbegriffen die Erschliessungskosten.

Der Ertragswert eines Grundstückes ist die Summe der zukünftigen, auf den Bewertungsstichtag diskontierten Erträgnisse.

Als Ertragswert gilt in der Regel der kapitalisierte Mietwert eines Grundstückes.

Der Kapitalisierungssatz liegt in der Regel zwischen 0 % und 5 % über dem langfristigen mittleren Zinssatz der aargauischen Kantonalbank für erste Hypotheken. Innerhalb dieses Rahmens richtet er sich nach dem Gebäude und dessen Nutzungsart, wirtschaftlichem Alter, Bauart und baulichem Zustand. Die Kapitalisierungssätze sind in Tabelle 14 des Anhangs aufgeführt. *

Als Mietwert gilt der gesamte jährliche Ertrag des Grundstückes ohne die Zahlungen für Heizkosten. Nicht abgezogen werden können die Schuldzinsen, die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten, die Amortisation, das normale Mietzinsrisiko und die Steuern.

Massgebend ist der Mietwert, welcher bei Vermietung an Dritte erzielbar ist. Verfälschte Mietwerte wie Vorzugszinsen, unentgeltliche Überlassungen, übersetzte Mieten und dergleichen finden keine Berücksichtigung. Sie sind auf marktkonforme, erzielbare Werte zu korrigieren.

Nutzt der Eigentümer oder Nutzniesser eine Liegenschaft selbst und erzielt er infolgedessen keinen Mietzins, so wird als Mietwert ein erzielbarer Normmietwert festgelegt.

Der Normmietwert von Wohnungen wird auf Grund des örtlichen Mietpreisniveaus und der individuell nach Objekt zu bestimmenden Faktoren wie Grösse der Wohnung, Ausbau, Anordnung, Heizung, Bauweise, Stockwerklage, wirtschaftliches Baujahr, Wohnlage sowie zusätzliche Einbauten und Anlagen bestimmt. Die Bewertungskriterien ergeben sich aus den im Anhang aufgeführten Mietwerttabellen Nr. 1–10 und 18.

Bei den übrigen selbst genutzten Grundstücken, insbesondere bei Geschäftsliegenschaften und Geschäftsräumen, wird der Normmietwert auf Grund des örtlich erzielbaren Preisniveaus ermittelt. Dieses ergibt sich aus den im Anhang enthaltenen Tabellen Nr. 11–13.

Der Ertragswert eines mit einem Baurecht belasteten Grundstückes entspricht in der Regel der Summe aus

Der Verkehrswert eines mit einem Baurecht belasteten Grundstückes wird in sinngemässer Anwendung der §§ 12 ff. festgelegt.

Bei der Bewertung sind die Vereinbarungen im Baurechtsvertrag zu berücksichtigen.

Bei einem vertraglich auf einen Index gestellten oder vom Hypothekarzinsniveau abhängig gemachten Baurechtszins ist von dessen Höhe am Bewertungsstichtag auszugehen. Der Steuerwert ist auf die Wertbasis 1. Mai 1998 zurückzurechnen. *

Der Zinssatz für Kapitalisierung, Abzinsung und Barwertberechnung bemisst sich nach der ersten Hypothek der aargauischen Kantonalbank. Für die allgemeine Neuschätzung sind die Zinsverhältnisse am 1. Mai 1998 und bei Einzelschätzungen diejenigen bei Einleitung der Schätzung massgebend, sofern der Baurechtsvertrag keine andere Regelung enthält. *

Der Ertragswert des Baurechtes entspricht in der Regel dem auf den Bewertungsstichtag berechneten Barwert der dem Baurechtsberechtigten während der Restnutzungsdauer zufliessenden Bruttoerträge der Baurechtsliegenschaft. Zu diesem Barwert ist, je nach Regelung im Baurechtsvertrag, der auf den Stichtag abgezinste Wert der Heimfallentschädigung zuzuzählen, oder es ist davon der auf den Stichtag abgezinste Wert der Aufwendungen, welche der Bauberechtigte beim Ablauf des Baurechtes zu tragen hat, abzuziehen.

Der Verkehrswert von Baurechten wird in sinngemässer Anwendung der §§ 12 ff. und unter Berücksichtigung des Baurechtsvertrages festgesetzt.

Der Steuerwert und der Eigenmietwert sind auf die Wertbasis 1. Mai 1998 zurückzurechnen. *

Bei überbauten industriellen Grundstücken, speziellen Objekten, Sportanlagen, Wasserversorgungsanlagen und dergleichen ist für die Berechnung des Verkehrs- und Ertragswertes vom Realwert auszugehen, sofern kein zuverlässiger Mietwert festgesetzt werden kann.

Der Verkehrswert und der Ertragswert werden mittels eines Betriebsfaktors, in dem die markt- und ertragswirksamen Kriterien berücksichtigt sind, vom Realwert berechnet.

Als Gruben, Steinbrüche, Deponien und dergleichen gelten Grundstücke, auf denen gemäss öffentlich-rechtlichen Vorschriften und privatrechtlichen Regelungen ein Abbau, das Erstellen der notwendigen Bauten und Anlagen oder Deponien gestattet ist.

Der Verkehrs- und Ertragswert von Betriebsbauten und Anlagen wird wie bei den industriellen Objekten festgelegt.

Der Verkehrs- und Ertragswert des Abbauareals wird auf Grund der vertraglichen Entschädigungen oder, wo taugliche Angaben fehlen, mittels Vergleichen unter Berücksichtigung der Qualität, des Vorrates und betriebswirtschaftlicher Faktoren bestimmt.

Für die Berechnung des Steuerwertes ist das halbe Abbauvolumen massgebend, welches voraussichtlich innerhalb von höchstens 10 Jahren abgebaut wird. Für das restliche Abbauvolumen erfolgt die Bewertung analog, jedoch unter Berücksichtigung der Diskontierung auf die zukünftige Restabbauzeit.

Abgebaute und wieder hergerichtete Areale werden wie unüberbaute Grundstücke bewertet.

Wasserkräfte werden nach ihrer Grösse und Beständigkeit und auf Grund des aus ihnen gezogenen oder zu erwartenden wirtschaftlichen Nutzens bewertet.

Für Bauten, die am Vermögenssteuerstichtag noch nicht vollendet sind, gilt ein Steuerwert, der im gleichen Verhältnis zu den aufgelaufenen Anlagekosten steht wie der mutmassliche Steuerwert nach Fertigstellung zu den endgültigen Anlagekosten.

Als Ertragswert gilt der kapitalisierte mutmassliche Bruttoertrag gemäss § 15.

Der Verkehrswert ist gemäss § 12 zu bestimmen.

Bei Zweitwohnungen in Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäusern wird die Wertzerlegung in der Regel nach den Ertragsverhältnissen vorgenommen.

Landreserven bei Zweitwohnungen werden zum Mittel aus Verkehrswert und Ertragswert besteuert.

Der Eigenmietwert von selbst genutzten Liegenschaften wie Einfamilienhaus, Wohnung im Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshaus, Ferien- und Weekendhaus und Nutzniessungen hieran ist massvoll festzulegen. Er ergibt sich aus den im Anhang enthaltenen Mietwerttabellen Nr. 1–10 und 18. Das Resultat ist gemäss Anhang 17 zu kürzen. *

Bei selbst genutzten landwirtschaftlichen Liegenschaften bestimmt sich der Eigenmietwert für den Wohnraum des landwirtschaftlichen Normalbedarfs nach der Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes vom 25. Oktober 1995[5], und für den übrigen Wohnraum nach den Kriterien für nichtlandwirtschaftliche Liegenschaften. *

Der Pächter landwirtschaftlicher Betriebe ist dem Eigentümer beim Eigenmietwert gleichgestellt.

Der Gemeinderat stellt den Schätzungsorganen die für die Schätzung notwendigen Unterlagen wie das bereinigte Liegenschaftenverzeichnis, die Kataster- und Zonenpläne, die Bau- und Zonenordnungen zur Verfügung.

Der Gemeinderat sorgt dafür, dass die notwendigen Unterlagen, insbesondere das Liegenschaftenverzeichnis und die Katasterpläne, laufend nachgeführt werden.

Das Gemeindesteueramt hat nach den Weisungen des Kantonalen Steueramtes die notwendigen Meldungen zur Schätzung vorzunehmen.

Die Gebäudeversicherungsanstalt stellt dem Kantonalen Steueramt rechtzeitig folgende Unterlagen zur Verfügung:

Die Gebäudeversicherungsanstalt liefert die in Absatz 1 genannten Unterlagen kostenlos auf den vom Kantonalen Steueramt benötigten Zeitpunkt.

Die Bewertung erfolgt durch die am Ort der gelegenen Sache zuständige Kommission.

Ist die an der Schätzung beteiligte Delegation über Bewertungsfragen uneinig, entscheidet die gesamte Gemeindeschätzungskommission. Dem Kantonalen Steueramt stehen die Befugnisse gemäss § 114 Abs. 2 StG zu. *

Sind die Voraussetzungen von § 52 Abs. 2 StG gegeben, so können der Eigentümer, der Steuerpflichtige, die Steuerkommission, der Gemeinderat und das Kantonale Steueramt das Begehren um Durchführung einer Einzelschätzung stellen.

Grundeigentümer, Nutzniesser, Baurechtsberechtigte, Pächter und Mieter haben den zuständigen Schätzungsorganen wahrheitsgetreu alle Auskünfte zu erteilen sowie alle Unterlagen vorzuweisen, die für die Bewertung von Bedeutung sein können. Überdies haben sie den Schätzungsorganen auf rechtzeitige Voranmeldung hin die nötigen Augenscheine zu ermöglichen.

Jeder Eigentümer und der Steuerpflichtige sind berechtigt, in das ihn betreffende Bewertungsprotokoll Einsicht zu nehmen. Er ist überdies berechtigt, die Vorladung vor die Gemeindeschätzungskommission zu verlangen und ihr von sich aus Beweismittel vorzulegen.

Das Kantonale Steueramt teilt die Schätzungsresultate der Steuerkommission der Grundstückgemeinde mit.

Die Steuerkommission der Grundstückgemeinde eröffnet die Schätzungsresultate unabhängig von der Steuerveranlagung an den Steuerpflichtigen und Eigentümer. Die Eröffnungen können durch zentralen Versand des Kantonalen Steueramtes erfolgen. *

Die Eröffnungen und Einspracheentscheide haben eine Rechtsmittelbelehrung zu enthalten (§ 121 Abs. 5 StG)

Von den Kosten der Schätzungsbehörden tragen Staat und Gemeinden die Entschädigung derjenigen Mitglieder, welche sie gewählt haben.

Der Staat trägt die Kosten der notwendigen Formulare und Drucksachen sowie der EDV-Verarbeitung.

Das Kantonale Steueramt erlässt für die Schätzungsorgane eine Wegleitung zur Durchführung der Bewertungen.

Diese Verordnung ist in der Gesetzessammlung zu publizieren. Sie tritt im Hinblick auf die allgemeine Neuschätzung am 1. Januar 1986 in Kraft.

Die Anhänge werden vom Regierungsrat vor der Eröffnung der Schätzungswerte erlassen und treten mit der Veröffentlichung in der Gesetzessammlung in Kraft. *

Die gestützt auf diese Verordnung festgesetzten neuen Steuerwerte und Eigenmietwerte gelten ab Steuerjahr 1989.

Auf den 1. Januar 1989 werden alle widersprechenden Vorschriften, insbesondere die Verordnung über die Bewertung der Grundstücke vom 12. März 1971[6], aufgehoben. Diese Verordnung gilt jedoch für Steuerwerte der Steuerjahre vor dem 1. Januar 1989 weiter.